Profesor s građevinskog fakulteta: "Za hotel u Crikvenici nezakonito je izdana potvrda glavnog projekta!"

CRIKVENICA - Izvanredni profesor, dr. sc. Željko Smolčić s građevinskog fakulteta Sveučilišta u Rijeci referirao se na izgradnji hotela Bellevue u Crikvenici za koju tvrdi i upozorava da je nezakonito izdana potvrda glavnog projekta koja je bila nužni dokument koji je trebalo ishoditi prije dobivanja građevinske dozvole.

- Hotel Bellevue u Crikvenici je izgrađen na k.č. 1117 k.o. Crikvenica koja se nalazi unutar Kulturno-povijesne cjeline grada Crikvenice upisane u Registar kulturnih dobara RH od 11.4.2016. godine i 8.4.2019. godine, i nalazi se pod preventivnom zaštitom.

Budući da se radi o kulturnom dobru Konzervatorski odjel u Rijeci (konzervatori) je trebao izdati posebne uvjete temeljem kojih projektant mora izraditi glavni projekt, nakon toga konzervatori izdaju potvrdu glavnog projekta ako je glavni projekt u skladu s posebnim uvjetima, nakon izdavanja potvrde glavnog projekta može se pristupiti ishođenju građevinske dozvole ako je glavni projekt hotela u skladu s prostornim planovima - piše prof.dr. Željko Smolčić.

Manipulacija visinom hotela

Hotel Bellevue u Crikvenici je izveden i ima 7 etaža, a u članku koji je objavljen u Novom listu prije skoro tri godine vidljivo je da je fotomontaža hotela vrlo neuvjerljiva.

Desno od hotela nalazi se kuća čija je visina od tla do sljemena oko 15 metara, vidljivo je da je hotel gotovo iste visine kao i kuća visine 15 metra, što bi značilo da je prosječna visina etaže malo više od 2 metra, a što je nemoguće. Realna visina hotela od 7 etaža bila bi oko 21 metar (7 x 3 m) - smatra dr- Smolčić.

Posebni uvjeti zaštite kulturnog dobra (posebni uvjeti)

Konzervatori su 13.06.2016. godine izdali posebne uvjete za hotel, pri tome navodim najbitnije posebne uvjete:

- Dograđeni dio hotela mora se integrirati u siluetu uličnog niza na način da najviša kota zgrade ne prijeđe visinu najviše kote postojećeg uličnog niza, koja iznosi 21.64 mnv.

- Zgrada uz ulicu kralja Tomislava svojim volumenom i oblikovanjem, koje je zadržala izvorna obilježja iz vremena gradnje - početka 20. stoljeća, zatvara kontinuirani ulični niz i bitan je čimbenik urbanog identiteta Crikvenice.

- Zgradu u ulici kralja Tomislava treba očuvati u okviru njezina gabarita i oblikovanja pročelja, a nove intervencije uskladiti s izvornim arhitektonskim obilježjima, uvažavajući pritom geometrijske i proporcijske odnose. Dvorišna pročelje ove jednokatnice treba se integrirati u suvremeno rješenje vertikalnih komunikacija novoga hotela.

Konzervatori kod definiranja visina građevina koriste metre nadmorske visine (mnv), a za hotel je definirana maksimalna visina hotela od 21.64 mnv, budući da je šetnica ispred hotela na visini 1.73 mnv, tada je visina hotela iznad tla prema posebnim uvjetima 19.91 m (21.64 mnv - 1.73 mnv).

Svakako je problematično kako su konzervatori odredili da je visina hotela 21.64 mnv, jer im je referentna kuća za određivanje visine hotela četvrta kuća (???) od hotela Bellevue prema hotelu Crikvenica. Osobno smatram da bi se trebala gledati prva kuća do hotela kao referentna za određivanje visine hotela, ali prepustimo to konzervatorima.

Dodatni problem je što je prema posebnim uvjetima sjeverna fasada kuće u ulici Kralja Tomislava trebala ostati ista, a pri izvođenju hotela na sjevernoj fasadi je srušen dio fasade kako bi se napravio ulaz u garažu. Iako je južnu fasadu kuće u ulici Kralja Tomislava trebalo zadržati, pri izvođenju hotela kompletna južna fasada je srušena - pojašnjava.

Glavni projekt

Glavni projekt za rekonstrukciju s dogradnjom i nadogradnjom te prenamjenom ugrađene poslovne građevine za hotel Bellevue u Crikvenici izrađen je od strane tvrtke ARHIV-arhitektura i urbanizam d.o.o. iz Zagreba (glavni projektant: Branka Vuković) iz srpnja 2018. godine.

Budući da mi Primorsko-goranska županija (PGŽ) ne želi dostaviti glavni projekt hotela, temeljem Prava na pristup informacijama, ne mogu sa sigurnošću tvrditi kolika je visina hotela, ali prema dokumentima koje sam dobio od Ministarstva kulture i medija (MKM) radi se o visini hotela od 23.35 m. Dakle, visina hotela prema glavnom projektu je viša od posebnih uvjeta konzervatora prema kojima visina hotela iznad tla iznosi 19.91 m (21.64 mnv).

Odbijanje potvrde glavnog projekta (prvostupanjsko rješenje)

Konzervatori su dana 27.3.2019. godine rješenjem odbili potvrdu glavnog projekta jer glavni projekt nije usklađen s posebnim uvjetima.

U obrazloženju konzervatori navode da je posebnim uvjetima zaštite uvjetovano: očuvanje zgrade u ulici kralja Tomislava u okviru njezinih gabarita i oblikovanje pročelja te integracija dvorišnog pročelja unutar suvremene nadogradnje, suvremeno oblikovanje nadogradnje jednokatnog povijesnog pročelja u ulici kralja Tomislava i ukupna najviša kota građevine na visini od 21.64 mnv.

Pregledom dostavljenog glavnog projekta konzervatori utvrđuju da projektom nisu ispoštovani uvjeti koji se tiču:

- visine građevine (21.64 mnv)

- načina nadogradnje uličnog pročelja u ulici kralja Tomislava

- inkorporiranja dvorišnog pročelja povijesne zgrade u novu strukturu.

PRIJE I POSLIJE:Foto podsjetnik na Crikvenicu kakva je bila prije butik hotela i kako izgleda sada s Facebook stranice Društvo za unapređenje i poljepšavanje Crikvenice i okolice

Žalba investitora na odbijanje potvrde glavnog projekta

Na rješenje o odbijanju zahtjeva za izdavanjem potvrde glavnog projekta od strane konzervatora, investitor je imao pravo izjaviti žalbu Povjerenstvu za žalbe pri MKM.

U žalbi investitor navodi da se je projektant glavnog projekta više puta konzultirao s MKM oko projekta hotela, a u jesen 2019. godine dogovoreno je da će buduće upravljanje hotelom preuzeti poduzeće Jadran Crikvenica d.d., a nastavak razgovora u MKM nastavljen je u suradnji s njima. Prema zaključku sa zajedničkog sastanka, napravili su rješenje koje je prezentirano gospodinu Petrincu i gospodinu Trupkoviću iz MKM, i na tom su sastanku, 13.3.2019. dobili naputak da se tako izrađen glavni projekt preda Konzervatorskom odjelu u Rijeci, te da će MKM dopisom prema Konzervatorskom odjelu u Rijeci izraziti suglasnost.

Investitor navodi da je predloženo rješenje napravljeno u zajedničkoj suradnji i sukladno naputcima i vodiljama sa strane MKM, i predstavlja novu vrijednost za grad Crikvenicu.

Grad Crikvenica mijenja prostorne planove

Budući da visina hotela iz glavnog projekta nije zadovoljavala uvjete iz prostornih planova, Grad Crikvenica je odlučio promijeniti prostorne planove kako bi hotel mogao dobiti građevinsku dozvolu.

Na 24. sjednici Gradskog vijeća Grada Crikvenice, održane 26.9.2019. godine, pod točkom 5., izglasan je Prijedlog odluke o donošenju Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Crikvenice (PPUGC). Rezultati glasanja su bili: 9 glasova ZA, 0 glasova PROTIV i 8 SUZDRŽANA glasa, a ZNA SE tko je tada imao većinu u Gradskom vijeću Grada Crikvenice.

Izmjenama PPUGC je dodan članak 74.d. koji navodi da u izmjenama i dopunama ili u izradi novih urbanističkih planova uređenja za područja za koja postoje važeći UPU, među kojima je i UPU Crikvenica centar koji vrijedi za hotel Bellevue u Crikvenici, potrebno je zadržati okvirne prostorne standarde uvjeta uređenja i gradnje utvrđene tim važećim planovima, uz smjernice i granične uvjete određene PPUGC.

Smjernice i granični uvjeti za izradu urbanističkih planova uređenja naselja ili dijela naselja su za građevine ugostiteljsko-turističke namjene:

- u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s GABARITIMA ULIČNOG POTEZA te uzeti u obzir specifičnosti područja,

- najveći dopušteni koeficijent izgrađenosti (kig) u jezgri naselja iznosi 1,0,

- najveća dopuštena visina građevina iznosi 20,0 m,

- najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23,5 m.

Iako je Grad Crikvenica promijenio prostorne planove kako bi omogućio realizaciju ovog hotela nejasno je kako su zadovoljili uvjet da u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s gabaritima uličnog poteza te uzeti u obzir specifičnosti područja. Glavni problem je što su to gabariti uličnog poteza, ali o tome malo kasnije.

Poništava se rješenje o odbijanju potvrde glavnog projekta (drugostupanjsko rješenje)

Dana 18.10.2019. godine pomoćnik ministrice MKM Davor Trupković je potpisao dokument koji se zove nacrt posebnih uvjeta, iako taj dokument ne definira nikakve posebne uvjete nego samo konstatira kronologiju zbivanja oko hotela. Dokument navodi da je Grad Crikvenica objavio u SN Grada Crikvenice od 27.9.2019. godine Odluku o donošenju Izmjena i dopuna PPUGC.

Nadalje, dokument navodi da budući da je sukladno novim Izmjenama i dopunama PPUGC kojima su utvrđeni granični uvjeti u pogledu koeficijenata i visine građevina, najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23.50 m, utvrđuje se da predmetni projekt nadogradnje zadovoljava navedene uvjete te nema prepreke za izdavanje kako posebnih uvjeta tako i potvrde glavnog projekta.

Potpuno je nejasno zašto se je krenulo u raspravu o prostornim planovima jer konzervatori svoje odluke donose neovisno o prostornim planovima. Dodatno, prema članku 88. Zakona o građenju traženje izdavanja potvrde glavnog projekta ne znači da je građevina za koju je izdavanje te potvrde zatraženo ili za koju je ista izdana u skladu s prostornim planom.

Nakon toga, dana 28.10.2019. godine Povjerenstvo za žalbe pri MKM uvažava žalbu investitora. Poništava se rješenje o odbijanju potvrde glavnog projekta (prvostupanjsko rješenje) od 27. ožujka 2019. godine, te se predmet vraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak. Također na kraju navode da budući da je sukladno novim Izmjenama i dopunama PPUGC kojima su utvrđeni granični uvjeti u pogledu koeficijenata i visine građevina, najveća dopuštena ukupna visina građevina iznosi 23.50 m, utvrđuje se da predmetni projekt nadogradnje zadovoljava navedene uvjete te nema prepreke za izdavanje potvrde glavnog projekta.

Potvrda glavnog projekta (ponovljeno prvostupanjsko rješenje)

Konzervatori su dana 15.11.2019. godine izdali potvrdu glavnog projekta iako su napisali da ona nije usklađena s posebnim uvjetima, što je kontradiktorno odnosno nezakonito. Konzervatori navode da su kao prvostupanjsko tijelo postupili prema uputi drugostupanjskog tijela.

Prema članku 61. stavka 3. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara propisano je da ukoliko glavni projekt nije usklađen s izdanim posebnim uvjetima zaštite (kod nas je to visina 21.64 mnv), zahtjev za izdavanje potvrda glavnog projekta se odbija rješenjem. Dakle, umjesto da su odbili potvrdu glavnog projekta oni su izdali potvrdu glavnog projekta, to kaže i samo MKM. Po meni ako je nezakonita potvrda glavnog projekta nezakonita je i kasnije izdata građevinska dozvola jer se bez potvrde glavnog projekta ne može dobiti građevinska dozvola.

Građevinska dozvola

Temeljem nezakonito izdane potvrde glavnog projekta izdana je i građevinska dozvola za hotel

30.3.2020. godine od strane PGŽ.

Upitno je također kako se je mogla izdati građevinska dozvola jer je nepoznato kako su zadovoljili uvjet da u izgrađenim i djelomično izgrađenim dijelovima gabarite građevina je potrebno uskladiti s gabaritima uličnog poteza te uzeti u obzir specifičnosti područja. Kao što je već rečeno problem je to što su to gabariti uličnog poteza.

Gabariti uličnog poteza

Što su to gabariti uličnog poteza je pitanje svih pitanja, (konkretne) odgovore nisam dobio od izrađivača prostornih planova Grada Crikvenice, Grada Crikvenice, MPUGDI, PGŽ, konzervatora i drugih institucija.

Jedino sam dobio definiciju pojma gabariti uličnog poteza od Hrvatske komore arhitekata koja glasi:

„Gabarit uličnog poteza nije pojam definiran Zakonom, a Hrvatska komora arhitekata nije ovlaštena dati tumačenje iz Zakonodavstva. Možemo, međutim, reći da se radi o pravilu struke, koje predstavlja tlocrtni i visinski gabarit, koji je usklađen sa zgradama koje graniče s predmetnom građevinom. To se može odnositi i na neposredni izgrađeni niz ili blok unutar kojeg se zgrada nalazi, ali ne dalje od toga.“.

Ako su gabariti uličnog poteza ono što kaže Hrvatska komora arhitekata tada je vrlo upitno je li izdana građevinska dozvola za hotel u skladu s prostornim planovima, jer je visina hotela trebala biti u gabaritima uličnog poteza što bi iznosilo oko 15 metara od najniže razine tla (šetnica), a kao što znamo hotel je puno viši (2-3 etaže).

Prijava nezakonitosti

Dana 8.9.2022. godine prijavljene su nezakonitosti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPUGDI), koje me 20.09.2022. godine obavještava da će provesti nadzor zakonitosti postupka izdavanja građevinske dozvole.

MPUGDI je uputilo dopis 24.10.2022. godine MKM u kojoj traži nadzor zakonitosti izdavanja potvrde glavnog projekta. Kako MKM nije odgovorilo na dopis, MPUGDI bilo je prisiljeno poslati prvu požurnicu 10.2.2023. godine i drugu požurnicu 14.4.2023. godine.

Odgovor MKM vezano za zakonitost izdavanja potvrde glavnog projekta

Konačno nakon pola godine, dana 21.4.2023. godine MKM dopisom obavještava MPUGDI o provedenom nadzoru zakonitosti izdavanja potvrde glavnog projekta.

MKM konstatira da potvrda glavnog projekta ima kontradiktorna utvrđenja kojim se istovremeno izdaje potvrda na predmetni projekt, a nadalje utvrđuje kako projekt nije u skladu s posebnim uvjetima.

Slijedom svega navedenoga, MKM u provedenom nadzoru zakonitosti potvrde glavnog projekta od 15.11.2019. godine, utvrđuje da ista sadržajno nije potvrda glavnog projekta, te da nije izdana sukladno tada važećim odredbama Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, već da ima obilježja rješenja o odbijanju izdavanja potvrde glavnog projekta.

Nezakonitost Primorsko-goranske županije

MPUGDI dana 9.6.2023. godine dopisom obavještava PGŽ da su utvrđene nezakonitosti u postupanju službene osobe u postupku izdavanja građevinske dozvole hotela, zato jer nije potpuno i pravilno utvrdila uvjete za izdavanje građevinske dozvole, odnosno nije potpuno i pravilno utvrdila jesu li izdane sve propisane potvrde glavnog projekta - detaljno pojašnjava dr. Smolčić.

Dr. Smolčić se referira i na stariji tekst portala net.hr, čiji su novinari još prošle godine otkrili da su nadležni konzervatori iz Rijeke bili protiv ovakvog projekta novog butik hotela u srcu Crikvenice, no unatoč tome, investitor se žalio Ministarstvu kulture u Zagrebu i onda je dobio zeleno svjetlo za gradnju ovakvog zdanja.

Naime, iz Konzervatorskog odjela iz Rijeke, koji sada vodi kao v.d. pročelnice Lillian Stošić stiglo je i pisano obrazloženje da je gradska jezgra Crikvenice pod njihovim nadzorom jer je "povijesna urbanistička cjelina grada Crikvenice upisana je u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske na Listu preventivno zaštićenih dobara 5. travnja 2016. godine."

"Sukladno Zakonu o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara za sve građevinske i druge radove unutar zaštićene cjeline potrebno je ishoditi posebne uvjete, potvrdu Glavnog projekta i druge akte od nadležnog Konzervatorskog odjela u Rijeci. Prije uspostave preventivne zaštite, a temeljem važećeg prostornog plana, za sve građevinske aktivnosti unutar povijesnog dijela naselja također je bilo propisano ishođenje mišljenje Konzervatorskog odjela u Rijeci. Hotel Bellevue (butik hotel, op.a.) trenutno u završnoj fazi izgradnje, nalazi se na središnjem trgu u Crikvenici u povijesnom dijelu naselja formiranom na prijelazu iz 19. u 20. stoljeće", stoji u odgovoru koji potpisuje pročelnica Stošić.

"Konzervatorskom odjelu u Rijeci, 13. ožujka 2019. godine, podnesen je zahtjev za izdavanjem potvrde Glavnog projekta projektantice Branke Vuković izrađenog od tvrtke ARHIV arhitektura i urbanizam d.o.o. iz Zagreba koje je odbijeno rješenjem zbog neusklađenosti i značajnog odstupanja projekta od izdanih posebnih uvjeta zaštite kulturnog dobra. Nakon uložene žalbe, a slijedom izmjena Prostornog plana uređenja Grada Crikvenice koji je definirao najveću dopuštenu ukupnu visinu građevina ugostiteljsko-turističke namjene (hoteli) na 23,5 metara te izmjena projekta od strane projektanta i ovaj je projekt dobio potvrdu Glavnog projekta 15. studenog 2019. godine", stoji u pisanom odgovoru iz Konzervatorskog odjela iz Rijeke, koji je odobren i u Ministarstvu kulture.

Iz tog odgovora se pak saznaje još jedan zanimljiv detalj: žalba investitora se zgodno poklopila s izmjenama Prostornog plana da se za turističke potrebe može graditi do visine 23,5 metara. Ili pojednostavljeno, nakon što konzervatori kažu da ne može, Grad popravlja prostorni plan, slijedi žalba na višu instancu i onda sve glatko prolazi.

Dakle, butik hotel koji danas strši usred Crikvenice naišao je na združenu podršku i na državnoj razini (Ministarstvo kulture) i na razini Grada, a mišljenje lokalnih konzervatora je pregaženo.

Umjesto zaključka

- Hotel Bellevue u Crikvenici je dobio i uporabnu dozvolu, prema tome možemo ubrzo očekivati da hotel napokon krene s radom i vidimo tu novu vrijednost za grad Crikvenicu.

Prema tvrdnjama investitora upravljanje hotelom će preuzeti poduzeće Jadran Crikvenica d.d., a vrlo vjerojatno će ga i kupiti, kao što je bio slučaja s hotelom View u Postirama na Braču.

Krivci za nezakonitosti kod izdavanja potvrde glavnog projekta hotela su konzervatori i MKM. Ako je nezakonita potvrda glavnog projekta ne može biti ni zakonita građevinska dozvola. Upitno je i je li PGŽ izdao građevinsku dozvolu u skladu s prostornim planovima zato jer kao ne znamo što su to gabariti uličnog poteza. Grad Crikvenica jedva čeka da nekom velikom igraču promijeni prostorne planove kako bi se mogli realizirali suludi projekti. Dakle, nedvojbena je odgovornost same RH, bez obzira o kome se radi i na kojoj se razini nalazi, Grad Crikvenica, PGŽ, konzervatori, MKM,…

Što napraviti, ništa, gledati kako se i dalje realiziraju suludi projekti pod okriljem RH. Što će napraviti MPUGDI teško je znati, mada su evidentne nezakonitosti pri izdavanju potvrde glavnog projekta hotela, ali pustimo institucije RH da rade svoj posao - poručuje dr. Smolčić.

D.G.