Apel otočkih domorodaca: “Država prodaje uvalu na Ugljanu po preniskoj cijeni!”

Foto: Silvijo Košta / Google Maps

Dugogodišnji pokušaj prodaja više od 300 tisuća metara četvornih zemljišta u uvali Prtljug na otoku Ugljanu dobio je novi zaplet. Do 15. rujna otvoren je natječaj Ministarstva državne imovine povodom kojeg je otvoreno pismo Vladi uputila četvorica oporbenih vijećnika Općine Preko koji sebe nazivaju otočkim Indijancima. Oni su svoj pismo uputili Vladi, a na znanje ga dali DORH-u i USKOKU.

Za sad bez reakcija na njihovo upozorenje o nezakonitosti natječaja. To isto zemljište prodavala je Općina Preko a kupac je 2014. godine bila tvrtka Duboko plavetnilo koja je u međuvremenu nestala. Duboko plavetnilo pokušavalo je upisati vlasništvo samo na osnovu akontacije dok se san o gradnji turističkog naselja na otoku Ugljanu i dalje sniva, prenosi 057.info.

“Kretenizam na državnoj razini”

Ovaj put  se to zemljište uz more prodaje na višoj razini o čemu pišu Indijanci iz Preka:

“Na 58. sjednici Vlade RH održanoj 20. svibnja ove godine donesena je odluka o prodaji zemljišta na otoku Ugljanu, Općina Preko, mjesto Lukoran, lokacija Prtljug. Radi se o 307.316 metara kvadratnih, prvi red uz more. Zaduženo je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine da provede natječaj za prodaju. U Odluci Vlade stoji da je cijena određena na temelju Elaborata sudskog vještaka od 04.02.2020. i mišljenja Službe za tehničke poslove u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 15.04.2020. Tako je određena cijena od 79.820.000,00kuna. Kako se prodaje 307.316 metara kvadratnih, radi se o cijeni od 259,74 kuna po metru kvadratnom ili cca 34,6 eura po metru kvadratnom. Natječaj za prodaju zemljišta objavljen je 23.06.2021. Dakle cijena je određena na osnovu elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine starog gotovo 17 mjeseci. Iz onog što ćemo nadalje iznijeti jasno je da se radi o, bez uvijanja ćemo reći, kretenizmu na državnoj razini. Bi li na temelju toliko stare procjene prodavali svoju privatnu nekretninu?

To je cijena po kojoj je Općina Preko u siječnju 2020. godine prodala 77.085 kvadrata, na istoj lokaciji Prtljug, jednoj slovačkoj firmi. Već smo, u prethodnim istupanjima, upozorili da se radi o preniskoj cijeni. U elaboratu o procjeni tog zemljišta (zona T2 – turističko zemljište za izgradnju turističkog naselja ) sudski vještak je naveo da nema evidentirane prodaje sličnog, usporedivog, zemljišta (zona T2) na otoku Ugljanu. Međutim, ta ista slovačka firma je pola godine prije na javnom elektroničkom nadmetanju kupila identično zemljište (lokacija Ljoka, udaljeno 1 km od Prtljuga) zona T2, velike površine 40 tisuća metara kvadratnih, prvi red uz more, bez infrastrukture, kao i Prtljug, po cijeni od 76 eura po metru kvadratnom.

Kako se onda dogodilo da ni općinski vještak, ni vještak ministarstva nisu tu cijenu od 76 eura uzeli kao relevantnu???? Da li se radi o sitnoj grešci, kako bi rekla uvažena zadarska sutkinja, ili je namjerno? Jer ova sitna greška bi Republiku Hrvatsku koštala 97 milijuna kuna (kolika je razlika u cijeni 76 eura m² i 34 eura m²), ako se ovaj natječaj realizira na način kako je započet.

Moguće je da se radi o nevjerojatnoj anomaliji, koja je moguća samo u ludoj državi. Naime, prema našim saznanjima, sudski vještaci imaju uvid u bazu podataka kupoprodajnih ugovora i postignutih cijena nekretnina i na tome temelje svoje procjene. Bazu podataka „hrani” porezna uprava, na temelju sklopljenih kupoprodajnih ugovora, postignutih cijena i plaćenog poreza. O kakvoj se anomaliji onda radi? Izgleda da se baza puni samo podacima o prometu nekretnina na koje je plaćen porez. Prema zakonu, ako tvrtka kupljenu nekretninu upiše u temeljni kapital, onda se ne plaća porez. Zbog toga takva kupoprodaja nije evidentirana u bazi podataka, na temelju koje vještaci donose procjene. Zbog te sulude prakse Republika Hrvatska, samo u ovom slučaju, može ostati bez gotovo 100 milijuna kuna.

Već i ovo što smo iznijeli je više nego dovoljno da se poništi natječaj, ali ono što ćemo nadalje iznijeti je krajnje skandalozno, školski primjer kriminala i pljačka državne imovine.

Nevjerojatno pogodovanje investitoru

U natječaju (JAVNI POZIV ZA KUPNJU NEKRETNINE BR.:4/21 od 23.06.2021.) ministarstvo obavještava potencijalne kupce da je namjena predmetne nekretnine definirana Urbanističkim planom uređenja ugostiteljsko – turističke zone Mačjak-Šumljak (UPU) i Detaljnim planom uređenja ugostiteljsko – turističke zone Mačjak-Šumljak (DPU) iz 2008. godine (Službeni glasnik Općine Preko br. 2/2008.). Radi se o prostornim planovima za uvalu Prtljug. U tim planovima jasno je definirano da se radi o zoni T1 – hoteli i T2 -turističko naselje. Precizno je definirano što i gdje se može graditi, pod kojim uvjetima. Radi se o jedinstvenoj katastarskoj čestici, jednoj građevinskoj dozvoli za cijelo naselje. Posebno je naglašeno, čl.64. UPU-a „građevine se ne mogu etažirati”. U takvom naselju ne mogu se pojedine jedinice prodavati, nema etažiranja, nema parcelacije. Takva investicija u turističko naselje i pogotovo hotel, nije posebno atraktivna, tek dugoročno postaje profitabilna.

Međutim, ako imate kooperativne predstavnike „domorodaca”, investicija preko noći postaje super profitabilna.

Naime nakon kupovine 70.085 metara kvadratnih u uvali Prtljug, kupac, slovačka firma, je odmah zatražila izmjene i dopune prostornog plana za to područje. Investitor izmjena i dopuna prostornog plana je ta firma.

Na sjednici Općinskog vijeća Općine Preko (sjednica izabranih predstavnika lokalnog otočkog,„indijansko – domorodačkog stanovništva”), od 30.06.2021. između ostalog, bile su i točke dnevnog reda: „Prijedlog Odluke o donošenju ciljanih izmjena i dopuna UPU ugostiteljsko- turističke zone „Mačjak-Šumljak”, te „Prijedlog odluke o stavljanju van snage DPU ugostiteljsko-turističke zone „Mačjak-Šumljak”. U uvodnom obrazloženju ovih točaka rečeno je da se radi o sitnim, kozmetičkim izmjenama koje se donose na zahtjev vlasnika – investitora.

Čak se pokušalo, „na brzinu” zajedno riješiti 3 točke dnevnog reda, kad ionako nisu bitne. Dio nas, izabranih predstavnika domorodaca, se tome usprotivilo. Ukazali smo na to da se radi o itekako bitnim izmjenama i nevjerojatnom pogodovanju investitoru, kojemu ovim izmjenama prostornog plana vrijednost terena raste najmanje 4 puta. Tu smo bili u krivu, jer je vrijednost porasla možda i 10 puta.

Dakle u natječaju Ministarstva potencijalni kupci se upućuju na UPU i DPU iz 2008. godine, koji su što se tiče građenja jasno definirani. Bitne odrednice tih planova su: nema etažiranja, nema izgradnje u fazama, nema parcelacije, jedna katastarska čestica, jedna građevinska dozvola za cijelo turističko naselje.
Dok je međunarodni natječaj koji je raspisala Vlada RH u tijeku, traje do sredine rujna, Općina Preko je mimo znanja Vlade (ili sa znanjem?) stavila van snage DPU, a UPU je izmijenila u bitnom. Najvažnije izmjene su: dozvoljava se etažiranje, dozvoljava se izgradnja u etapama, dozvoljava se parcelacija. Na taj način su bitno promijenjeni uvjeti natječaja pod kojima se navodno traži kupce za atraktivni teren na zapadnoj strani otoka Ugljana, a u biti se kupac već zna.
Što to konkretno znači? Čim je dozvoljeno etažiranje, znači da se pojedina etaža može upisati u katastar i u zemljišne knjige. Ako je pojedina etaža upisana u zemljišne knjige može se i prodavati na način da se sklopi ugovor o najmu na 100 ili tisuću godina, što je de facto prodaja i još će općina opet biti oštećena za porez na promet nekretnina.

Isto je i s dozvolom parcelacije. Ova čestica od 307.316 metara kvadratnih može se parcelirati, podijeliti na 100 ili 1000 čestica sa zasebnim brojem katastarske čestice i upisom u katastar i zemljišne knjige. Ili svaka zgrada predviđena UPU-om može dobiti svoju katastarsku česticu.

Nadalje odredba, iz Izmjena i dopuna UPU-a, da se može graditi u etapama, omogućuje investitoru da radi zgradu po zgradu, etažira je i proda (stogodišnji najam) i polako ide dalje. Ni T od turističkog naselja, hotela, zapošljavanja, ostanka mladih na otocima i sličnih floskula koje vladajući u općini vole ponavljati. Radi se o čistoj apartmanizaciji.

Činjenica je da je Izmjenom i dopunom UPU-a i ukidanjem Detaljnog plana uređenja (DPU), vrijednost navedenog zemljišta višestruko porasla, a to znaju samo oni blizu općinskog oltara. Naime, u natječaju se ministarstvo referira na UPU i DPU iz 2008. Na općinskim stranicama i nakon dva mjeseca od sjednice Općinskog vijeća i usvojenih izmjena se i dalje nalaze samo planovi UPU i DPU iz 2008. Ne spominje se da je DPU ukinut, a da je UPU bitno izmijenjen. Prošlo je dva mjeseca, ne dva dana, nema tu slučajnosti.

Ukidanjem DPU-a i izmjenom UPU-a bitno su promijenjeni uvjeti natječaja i to dok je natječaj u tijeku. Dok je utakmica u tijeku promijenila su se pravila. Sada se može reći da država prodaje terene, prvi red uz more, s dozvoljenom gradnjom, sa dozvoljenim etažiranjem, sa dozvoljenom parcelacijom, sa infrastrukturom po početnoj cijeni od 34 eura/m². Infrastruktura (prilazna cesta cca 2 km, voda i električna rasvjeta) je obveza općine. Obvezu izgradnje infrastrukture je nezakonito, bez dozvole općinskog vijeća, potpisao načelnik u kupoprodajnom ugovoru sa slovačkom firmom.

Prvi red uz more samo odabranima

Dakle prvi red uz more sa rečenim tajnim pogodnostima, poznatim samo odabranima, se prodaje po 34 eura, dok je takva zemlja (prvi red uz more dozvoljena gradnja) trenutno na našem otoku postigla cijenu od 400 eura/m².

Ali to nije sve, na istoj sjednici Općinskog vijeća (30. lipnja 2021.) donesena je Odluka o izradi II izmjena i dopuna UPU ugostiteljsko- turističke zone „Mačjak-Šumljak” (radni naslov „Nikad dosta”). Inicijator i financijer izrade ovih Izmjena II je ista slovačka firma koja je inicirala i financirala prethodnu izmjenu plana. Kao razlog ovih drugih izmjena navodi se, između ostalog, citat:”korigirati će se ograničenje katnosti i visina”. Kako lijepo rečeno. Prevedeno – svuda će se dozvoliti maksimalni broj katova i maksimalna visina. To će biti naselje kasarni – šaka u oko. Izrada tih izmjena II je u tijeku i kakve će sve izmjene biti, kakve će dodatne pogodnosti izroniti, zna samo financijer plana, ali ne i ostali potencijalni kupci.

Iz gore iznesenog jasno je da natječaj treba poništiti, napraviti novu procjenu vrijednosti i raspisati novi natječaj. U procjeni vrijednosti treba uzeti već postignutu usporedivu cijenu od 76 eura/m², te okolnosti da je ukidanjem DPU-a i izmjenom UPU-a zemljištu bitno, višestruko povećana vrijednost.

Naime, ako se natječaj ne poništi Vlada Republike Hrvatske se izlaže ozbiljnim i utemeljenim višemilijunskim tužbama, zbog promjena kondicija natječaja u toku natječaja za koje su znali samo povlašteni. Natječaj je, podsjećamo, međunarodni. U slučaju realizacije ovakvog natječaja bio bi to nemali hrvatski doprinos evropskoj pravnoj stečevini.

Nadalje ministar Horvat je, prilikom donošenja odluke o prodaji, rekao kako će novac od prodaje ići u Državni proračun, a općina će dobiti komunalni doprinos. Ovo podsjeća na Iljfa i Petrova: „Ideje naše, novac vaš” – zemlja otočka indijanska, domorodačka – novac državni. Trebalo je preživjeti stoljećima na ovom krševitom otoku. Ostali smo i opstali. Sada kada imamo svoju državu ona prodaje našu „indijansku” zemlju kako bi malo popunila državni proračun. U čemu je razlika između država koje otimaju indijansku zemlju, uništavaju prirodu, krče prašume, rade plantaže, podižu naselja i naše države?

Imamo ozbiljan i utemeljen prijedlog. Vlada RH i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine je raspisalo natječaj za prodaju zemljišta. Ministarstvo je po ovlaštenom sudskom vještaku i mišljenju svoje Službe za tehničke poslove izvršilo procjenu vrijednosti zemljišta. Došlo se do cijene od 34,6 eura/m². To je cijena iz natječaja i ministarstvo je očito zadovoljno s tom cijenom.
Po svoj prilici, iz gore navedenih razloga, natječaj će morati biti poništen. Natječaj će biti ponovljen sa bitno većom početnom cijenom. Pošteno bi bilo da država uzme svoj dio 34,6 eura/m², a preostali dio da uloži u otok i otočke indijance, prvenstveno zapušteni Lukoran na čijem je području to zemljište.
Isto tako treba istražiti tko je organizirao i tko stoji iza ovog kriminala.

Predstavnici otočkih Indijanaca – domorodaca, općinski oporbeni vijećnici
Marijo Košta, nezavisni
Mihovil Valčić, SDP
Ivica Profaca, Akcija mladih
Srećko Rušev, nezavisni
Na znanje: 1. DORH
2. PN USKOK